2024/10/07
新しくアパートの決済（購入）をしてきました。
先日公庫に申し込みしてきた物件です。
融資の申し込みから1か月ほどかかりましたが無事承認が下り、
何とか購入することができました。お知り合いのオーナーさんからのご厚意がなければ絶対手に入れられなかったと思うので買った後で文句は言いません。（購入ご問題があっても自分で何とかします！）
簡単なスペックですが3戸入りの旧耐震のS造で現状表面利回り22.5%てところでしょうか。
パッと聞いた感じ、収益物件への投資が過熱し過ぎのこの時代において奇跡に近い物件を手に入れたような雰囲気ですが、現実はそんなに甘くありません。
この物件は税金や維持管理費など広告に現れない経費がかなり多い物件です。
また、不動産屋だから臆せず買える事情を抱えていたりします。
もちろん購入前に把握していて含み済みですが、
知らないで買うと結構ショックを受ける物件だと思います（白目）
頑張ります。
よくお客様から言われることと実際に不動産屋が買う物件
よくお客さんに言われること
「本当に良い収益物件は不動産屋さんが全部買っちゃんうんでしょ？」
これ案外そんなことないです。
特に仲介業メインの会社であれば尚更、良い物件こそすぐにネット掲載して買ってくれそうなオーナーに電話して両手の手数料もらった方が早いし「今度売るときにまた声かけてください」ってなるんです。
だから、私が買う物件ってどちらかというと広告して買主探す時間がない位急いでいるものだったり（このパターンは確かに美味しい）、長く広告したけど売れなくて売主からなんとかしてほしいって言われたりする物件が多いかもしれません。
出口までの戦略とか
築年数が結構経ってるので正直あまり建物寿命は長くない感じです。
物件の場所は地方なんですけど、立地と道路付き悪くないので解体費差し引いて土地で販売しても買値より高く売れそうだと目論んでます（というかこれが購入の決め手でした）。
なので出口は土地として売却になりそうです。
規模も小さく、返済もあるのでキャッシューフローが積みあがっていく物件ではない。
購入時の諸費用で現金が結構なくなったので次の物件を増やしていくにも本業で稼がなくては・・・。
